Le remboursement anticipé du prêt lors d'un déménagement

La majorité des ménages français (58%) est propriétaire de son logement selon les derniers chiffres de l’INSEE parus en 2020. Si certains disposent des fonds suffisants pour acheter leur bien sans avoir recours à un emprunt, on dénombre encore un tiers de propriétaires accédants qui n’ont pas fini de rembourser leur crédit.

Lorsqu'un déménagement, volontaire ou non, contraint un emprunteur à revendre son bien, un remboursement anticipé du prêt peut alors être effectué. Quelles règles s’appliquent dans ce cas de figure particulier ? Y’a-t-il des pénalités au moment de solder son crédit par anticipation ? Est-il possible de les éviter ? Le point sur le remboursement anticipé du prêt lors d’un déménagement.

Le remboursement anticipé d’un prêt immobilier se présente lorsqu’un propriétaire désire s’acquitter en intégralité ou non du montant du crédit souscrit avant même la fin de la période de remboursement prévue dans le contrat. Il peut se présenter dans plusieurs situations au premier rang desquels figure un déménagement, qu’il s’agisse d’une volonté délibérée du propriétaire de changer de logement ou lorsqu’un événement de vie l’y contraint (mutation professionnelle, licenciement, décès d’un co-emprunteur etc.).

Il intervient par ailleurs régulièrement lorsqu’un propriétaire récupère une grosse somme d’argent à la suite d’un héritage lui permettant de rembourser tout ou partie du capital restant dû de façon anticipée.

Bien que souvent redouté et réprouvé par les établissements prêteurs, le remboursement anticipé ne peut toutefois absolument pas être refusé à un propriétaire en vertu de l’article L313-47 du Code de la Consommation. Les contrats prévoient cependant souvent une clause fixant le montant du remboursement anticipé à au moins 10% du montant intégral du prêt sauf s’il s’agit de son solde.

Le remboursement anticipé d’un prêt immobilier constitue alors une perte sèche pour l’établissement bancaire prêteur au regard des conditions accordées au départ qui tenaient compte d’un remboursement sur une période donnée.

Ce déficit d’intérêts est ainsi comblé par l’application de pénalités plus communément appelées les indemnités de remboursement anticipé (IRA). Elles peuvent prendre la forme d’un pourcentage du capital restant dû (plafonné à 3% par le Code de la consommation) ou de versements mensuels d’intérêts correspondant aux sommes remboursées au taux moyen du prêt (dans la limite de 6 mois maximum).

Dans le cas où un propriétaire bénéficie d’une rentrée d’argent importante notamment suite à un héritage ou si ses revenus viennent à augmenter lui permettant ainsi de rembourser de façon anticipée tout ou partie de son crédit immobilier, les indemnités de remboursement anticipé sont théoriquement dues.

Des négociations peuvent toujours avoir lieu entre les 2 parties afin de trouver un compromis mais lorsque le propriétaire n’est pas parvenu à trouver un accord avec la banque, les IRA s’appliquent de plein droit. L’emprunteur devra alors faire un calcul pour estimer la rentabilité ou non d’un remboursement anticipé au regard notamment du nombre de mensualités restantes. Le remboursement anticipé sera globalement plus intéressant lorsque la durée de remboursement restante est supérieure à la période de remboursement déjà effectuée et ce, malgré les pénalités.

Même si la plupart des contrats de prêt immobilier prévoit des indemnités de remboursement anticipé (IRA) en cas de revente du bien avant le terme du crédit, il existe toutefois plusieurs situations pour lesquelles des exonérations sont prévues sur ces pénalités. Elles sont applicables pour les prêts conclus après le 1er juillet 1999 et pour les cas suivants :

Lorsque l’emprunteur subit une modification de son lieu de travail le contraignant à vendre son logement dans une région pour s’installer dans une autre, les IRA ne s’appliquent pas, le cas de force majeure étant avéré. La même disposition prévaut dans le cas d’une mutation du conjoint ou de l’autre personne composant le couple (mariage, PACS, concubinage, union libre).

La cessation forcée de l’activité professionnelle de l’emprunteur suite à un licenciement rend de facto caduque la possibilité pour la banque d’appliquer des indemnités de remboursement anticipé et ce, même dans le cas où l’emprunteur négocie en parallèle un nouveau prêt à taux plus avantageux dans un autre établissement de crédit. La Cour de Cassation a considéré dans un arrêté du 17 juin 2015 que le motif de licenciement primait sur la volonté de renégocier les mensualités des crédits à un taux plus avantageux.

Comme pour la mutation professionnelle, cette modalité s’applique là encore, également dans le cas d’un licenciement du conjoint.

Dernière exception, le décès de l’emprunteur ou de son conjoint entraînant la nécessité de mettre fin au prêt de manière anticipée annule automatiquement la possibilité pour l’établissement prêteur de solliciter des IRA.

Au-delà de ces cas de force majeure décrits ci-dessus, d’autres subtilités existent permettant de s'exonérer des indemnités de remboursement anticipé.

A l’image du taux d’intérêt de l’emprunt qui est toujours sujet à une négociation entre l’emprunteur et l’établissement prêteur, les IRA peuvent également faire l’objet de tractations au moment de conclure l’offre de prêt.

La profusion des établissements bancaires proposant des prêts immobiliers permet la comparaison des offres, notamment grâce aux courtiers en ligne. La simplification des procédures par la digitalisation permet en effet d’obtenir rapidement des devis sans engagement donnant une idée précise des modalités de remboursement d’un crédit immobilier.

Il ne faut donc pas hésiter à faire jouer la concurrence et réaliser un tour des banques pour obtenir les conditions les plus avantageuses avec notamment une potentielle exclusion des IRA du contrat d’emprunt, pour ce qui concerne les remboursements anticipés partiels.

Le taux variable appelé également modulable ou révisable est un taux d’intérêt qui évolue à la hausse ou à la baisse en fonction des taux interbancaires applicables sur les marchés financiers. Révisé de façon mensuelle ou trimestrielle, il devait permettre à l’origine de faire bénéficier aux emprunteurs des variations de taux à la baisse lorsque les taux d’emprunt fixes étaient élevés.

Avec la baisse conséquente des taux d’intérêt, ils sont devenus marginaux ne représentant aujourd’hui plus que 2,5% des taux d’emprunt immobilier souscrits aujourd’hui. Ils permettent toutefois en général de ne pas payer d’IRA. Mais attention car celles-ci peuvent tout de même être appliquées voire majorées des intérêts compensateurs si ces IRA sont prévues au contrat. Il faut donc bien lire l’offre de prêt avant signature.

Les indemnités de remboursement anticipé ne sont qu’une des nombreuses composantes intervenant dans la conclusion d’une offre de prêt. Elles constituent à cet égard un levier actionnable ou non par les établissements prêteurs au même titre que les taux d’intérêt, l’étalement de la période de remboursement ou encore le montant de l’assurance de prêt.

S’il s’agit du seul point bloquant pendant la période de négociation, il est possible que l'établissement bancaire les enlève du contrat, du moins en ce qui concerne le remboursement anticipé partiel, en contrepartie d’une concession sur un autre point moins bloquant pour obtenir l’accord de l’emprunteur. A noter que le rachat de votre crédit par une autre banque entraînera systématiquement des IRA.

Pensez donc à négocier cette clause en amont et à l’inclure dans le contrat de prêt immobilier.

Si l’on déménage et que l’on ne se trouve pas dans la situation d’une mutation professionnelle, alors on se trouve dans l’application classique des IRA qui ne peuvent donc excéder 6 mois d’intérêts des sommes remboursées au taux moyen du crédit et qui sont plafonnés à 3% du capital restant dû avant le remboursement anticipé.

Au moment de la vente de son bien, le propriétaire peut alors réaliser un remboursement anticipé de prêt total du CRD (capital restant dû).

En conclusion, les indemnités de remboursement anticipé sont largement réglementées et leur application est aujourd’hui dans certains cas limitée (si l’on entre dans le cadre d’une exonération). Il est de plus possible d’éviter les IRA en cas de remboursement partiel, en négociant cet aspect en amont de la signature du crédit.

Cette discussion peut tout à fait faire partie de la négociation globale effectuée par un courtier pour assurer à son client les meilleures conditions de crédit immobilier.