Comment faire un état des lieux contradictoire - Le guide

Un état des lieux contradictoire est un document qui décrit en détail l'état d'un logement au moment de l'entrée et de la sortie d'un locataire. Il est obligatoire. L'article 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 déclare que l'état des lieux doit être fait de façon contradictoire. Cela signifie qu’il doit être établi en présence des deux parties, qui doivent toutes deux être d'accord sur son contenu. L’état des lieux est un document essentiel qui protège à la fois le bailleur et le locataire en cas de litige sur la dégradation du logement. Il permet d'éviter bien des conflits, à condition d'être effectué de manière minutieuse et objective.

L'état des lieux est une étape cruciale dans le processus de location d'un logement pour plusieurs raisons. Pour le locataire, l'état des lieux d'entrée lui permet de s'assurer que le logement qu'il loue est en bon état et conforme à ce qui a été convenu. Pour le propriétaire, l'état des lieux de sortie lui permet de vérifier que le locataire a bien entretenu le logement pendant la durée de la location. De plus, l'état des lieux est un document officiel qui peut être utilisé en cas de désaccord entre le locataire et le propriétaire. En documentant de manière précise l'état du logement à l'entrée et à la sortie, il aide à prévenir les litiges sur d'éventuelles dégradations ou réparations nécessaires. Si des dégradations sont constatées lors de l'état des lieux de sortie, le document permet de déterminer si le locataire est responsable et donc s'il doit assumer les coûts de réparation. L'état des lieux inclut également le relevé des compteurs d'énergie, ce qui permet de déterminer la consommation du locataire et donc de réglementer les charges.

L’état des lieux de sortie est essentiel pour déterminer si le locataire a droit à un remboursement total ou partiel de son dépôt de garantie. Si aucune dégradation n'est constatée par rapport à l'état des lieux d'entrée, le propriétaire doit rembourser la totalité du dépôt. En revanche, si des dégradations sont constatées et que le locataire en est jugé responsable, le coût des réparations peut être déduit du dépôt de garantie. Il est donc dans l'intérêt des deux parties d'effectuer un état des lieux soigneux et détaillé, à la fois à l'entrée et à la sortie du locataire.

Le bailleur doit préparer une liste des éléments à vérifier, en se basant notamment sur l'état des lieux précédent. Le locataire, de son côté, doit veiller à nettoyer le logement et à effectuer les éventuelles réparations nécessaires avant l'état des lieux. Le processus implique une visite détaillée du logement, pièce par pièce, en vérifiant et notant chaque détail. Il est important de vérifier non seulement les grandes structures (murs, plafonds, sols, etc.), mais aussi les détails (robinets, prises, fenêtres, etc.). Il est conseillé de prendre des photos pour documenter l'état du logement, et de les joindre à l'état des lieux. En cas de divergence d'opinion, il est important de dialoguer pour essayer de trouver un accord. En cas de litige persistant, il est possible de faire appel à un huissier de justice.

Le décret n° 2016-382 de la loi ALUR du 30 mars 2016 donne les éléments qui doivent obligatoirement figurer sur le document. Pour être complet et efficace, l’état des lieux contradictoire doit contenir les éléments suivants :

• Identification des parties : Le document doit clairement indiquer les noms et coordonnées du locataire et du propriétaire.
• Description du logement : L'état des lieux doit inclure une description complète et précise du logement, y compris le nombre de pièces, leur usage (par exemple, chambre, salon, cuisine, etc.), et la description des équipements présents (plomberie, électroménager, chauffage, etc.).
• la date de la remise des clés et le nombre de clés
• Détails sur l'état du logement : Pour chaque pièce et chaque élément du logement, l'état des lieux doit indiquer son état actuel en 4 catégories : très bon état, bon état, état moyen, mauvais état.
• Photos : Il est recommandé d'inclure des photos dans l'état des lieux pour documenter de manière visuelle l'état du logement. Cela peut être particulièrement utile en cas de litige ultérieur.
• Relevé des compteurs : L'état des lieux doit également inclure un relevé des compteurs d'énergie (électricité, gaz, eau) pour déterminer la consommation du locataire.
• Signature des parties : L'état des lieux doit être signé par le propriétaire et le locataire pour attester de son exactitude. Chaque partie doit obtenir une copie du document.

Le coût d'un état des lieux contradictoire peut varier en fonction de plusieurs facteurs. Si le propriétaire et le locataire effectuent eux-mêmes l'état des lieux, alors généralement, il n'y a pas de frais associés. Cependant, si un professionnel est impliqué, des frais peuvent s'appliquer. Lorsqu'un agent immobilier ou une autre partie professionnelle réalise l'état des lieux, les honoraires sont souvent partagés entre le propriétaire et le locataire. Depuis la loi Alur de 2014, le coût de cet état des lieux pour le locataire est encadré. Il ne peut pas dépasser le montant facturé au propriétaire et est plafonné à 3 euros par mètre carré de surface habitable.

Si un huissier de justice est mandaté pour réaliser l'état des lieux, notamment en cas de désaccord entre le locataire et le propriétaire, les frais sont généralement partagés entre les deux parties. Le tarif d'un huissier pour un état des lieux est réglementé et varie généralement entre 150 et 250 euros, hors taxes.

Après l’état des lieux contradictoire, le bailleur doit conserver une copie de l'état des lieux, et peut utiliser ce document en cas de litige ultérieur sur l'état du logement. Le locataire doit aussi conserver une copie de l'état des lieux, qui pourra lui être demandée lorsqu'il quittera le logement.

Si l'une des parties (locataire ou propriétaire) ne peut pas être présente pour l'état des lieux, elle a la possibilité de se faire représenter par une autre personne. Cette représentation doit être formalisée par un mandat écrit. Le représentant doit avoir le pouvoir de signer l'état des lieux et d'engager la responsabilité de la partie qu'il représente. Le document doit être signé par les deux parties présentes (ou leurs représentants) pour avoir une valeur légale. Si le propriétaire refuse de se présenter ou de se faire représenter pour l'état des lieux d'entrée, le locataire a le droit d'établir un état des lieux unilatéralement, ou de demander à un huissier de justice de le faire.  Selon la loi, le locataire et le propriétaire ont la possibilité de contester l'état des lieux dans un délai de dix jours à compter de sa réalisation. Toute contestation de l'état des lieux doit être fondée sur des éléments concrets.

Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016  définit la vétusté comme ‘l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement du logement.” Le locataire ne peut être tenu responsable des signes de vieillissement naturel ou d'usure courante. Par exemple, une moquette qui s'est décolorée avec le temps, un parquet qui a perdu de son éclat à cause de l'usage, ou une peinture qui s'est écaillée avec l'âge sont des signes de vétusté, et non de dégradations causées par le locataire.

Depuis 2016 en France, une grille de vétusté, annexée au bail, aide à évaluer la vétusté de divers éléments du logement. Elle est essentielle pour établir qui, du locataire ou du propriétaire, est responsable des réparations. Par conséquent, lors de l'état des lieux de sortie, il est primordial de bien distinguer entre vétusté et dégradation pour une évaluation équitable des responsabilités.

L'établissement d'un état des lieux contradictoire nécessite de la rigueur et de l'attention. Il est le garant d'une relation sereine entre bailleur et locataire. Il est important de maintenir une communication ouverte et respectueuse, afin de résoudre les éventuels désaccords de manière amicale. En cas de litige persistant, n'hésitez pas à faire appel à un professionnel pour vous aider à résoudre le conflit.